道には公道と私道が存在し、他人名義の私道を通行するためには、何らかの法的根拠が必要です。他人の私道を通らないと公道に出られないような土地や、他人の土地を通らないと公道に出るために大きく迂回せざるを得ない土地などを知らずに購入してしまうと、後にトラブルとなってしまうかもしれません。 今回は、まで詳しく解説します。 日ごろ何気なく通行している道路には、実は「公道」と「私道」とが存在します。はじめに、公道と私道との違いについて確認しておきましょう。 公道とは、です。公道に何らかの不具合が生じた際には、その所有者である国などが補修などを行います。 通常、公道は誰が通行しても良く、通行権は問題になりません。車が多く行き来しているような大きな道路は、ほとんどがこの公道に該当します。 私道とは、を指します。私道はその所有者の持ち物であるため、原則として他人が自由に通行することはできません。 個人や企業などが単独で所有している私道もあれば、複数人で共有している形態の私道も存在します。 当然ながら、道に直接所有者のネームプレートなどが付いているわけではありません。では、その道が公道か私道かを調べたい場合には、どのようにすれば良いのでしょうか？ ステップ1：公図を取得する その道が公道か私道かを調べたい場合には、まずその道路の「公図」を取得します。 公図とは、土地の形状や場所、地番などが表示されている図面です。公図は、全国どこの法務局からでも誰でも取得することができます。 まずは最寄りの法務局へ出向いて、調べたい道路が載っている公図を取得しましょう。公図は一筆一筆について個別で作成されているわけではなく、周辺の土地がまとめて掲載されています。 そのため、調べたい道が自宅の目の前であれば、自宅所在地の公図を取得することで同じ図面にその道についても載ってくることが多いでしょう。公図を取得することで、その道の「地番」がわかります。 なお、道が公道である場合には、そもそも地番が公図に記載されていないケースが大半です（地番が付いている公道もあります）。そのため、地番が付されていなければ、公道であると考えて間違いないでしょう。一方、私道の場合には地番が付されています。 ステップ2：全部事項証明書を取得する 公道か私道かを調べたい道の地番がわかったら、その土地の全部事項証明書を取得しましょう。公道と同じく、全部事項証明書は全国の法務局で誰でも取得することが可能です。 全部事項証明書を取得したら、その「権利部（甲区）」の欄を確認してください。ここに、その土地の所有者名が記載されています。 つまり、ここに「〇〇県」や「〇〇町」などの名称が書かれていればその道は公道であり、ここに一般個人名や企業名などが書かれていれば、その土地は私道であるということです。 私道の通行権が問題となるのは、次のようなケースです。 このような場合には、私道を通行する何らかの法的根拠がなければ、土地の使い勝手が非常に悪くなってしまうでしょう。地図を確認し、このような場所に土地が位置する場合には、特に入念な事前確認が必要です。 他人の私道に、通行権はあるのでしょうか？順を追って解説していきましょう。 原則として、道の形をしているからといって他人の通行が認められているわけではありませんので、注意しましょう。 道の形をしていたとしても、土地は原則としてその所有者が自由に使用できるものであるためです。 私道であったとしても、この場合には、私道所有者の意向などを個別で確認する必要はなく、私道の所有者に対して償金などを支払う必要もありません。 建築基準法上の道路であるかどうかは、その土地の所在する市区町村役場の建築課や道路課などの窓口で確認することが可能です。 これは、その土地がいわゆる袋地であり、他者の土地を通らないことには公道に出られない場合に認められる権利です。 ただし、土地を通行する方法は、通行する土地のために損害が最も少ないものを選ばなければなりません。そのため、自動車の通行までが当然に認められるわけではない点に注意が必要です。 また、通行のために償金の支払いが必要となる場合もあります。公道に至るための他の土地の通行権を根拠として他人の土地を通行する土地である場合には、土地の購入時に償金の有無や自動車の通行が可能かどうかなどについて、よく確認をしておきましょう。 地役権とは、あらかじめ設定した目的に従って、他人の土地を自分の土地のために利用する権利です。特に、自分の土地を利用するために他人の土地を通行する権利のことを、「通行地役権」といいます。 通行地役権は物権であり登記がされるため、もともと通行地役権が設定されている土地を購入した場合には、土地の所有権とともに地役権も自動的についてきます。そのため、この場合にはです。 私道を通行するにあたって、私道の所有者と個別で契約を締結するパターンがあります。私道の通行が有償であるか無償であるかは、その契約の内容によってさまざまです。 ただし、このような契約は債権であり、原則として契約の当事者以外には効力を生じません。つまり、仮に従前の土地所有者が私道の所有者との契約によって私道を通行していた場合には、新たに土地を購入したからといってその契約を自動的に引き継ぐわけではないということです。 この場合に新たに土地を購入した人が私道を通行するためには、私道所有者と改めて契約を締結しなければなりません。 私道の通行権に関して万が一トラブルになってしまったら、どのように対処すれば良いのでしょうか？対処の主な手順は、次のとおりです。 私道の所有者は、近所の住民であることが少なくありません。そのため、まずは当事者同士で話し合い、円満な解決を目指しましょう。 相手が私道の通行を突然禁止したり高額な通行料を請求し出したりした場合には、その理由をまずは誠実に聞き出すことがポイントです。中には、私道を利用する側のマナーに問題があった結果、相手が腹に据えかねて態度を硬化させた可能性もあるでしょう。 たとえば、住民や来訪者の車のマナーが悪い場合や、子どもが長時間私道上で騒いだり私道を荒らしたりしている場合などです。もし通行者側に非があることがわかったら、謝罪をしたり今後同じことを繰り返さないなど約束をしたりして、関係の改善を図りましょう。 一方、通行者側に特に非がないにもかかわらず、たとえば私道のもともとの所有者が亡くなり代替わりが起きたことなどで、突然これまでの対応を変えられる場合などもあります。相手が話し合いに応じてくれない場合や、相手の要求が理不尽である場合などには、当事者同士での解決は困難でしょう。 当事者同士での解決が難しい場合には、不動産法務に詳しい弁護士へ相談してください。これまでの経緯を踏まえたうえで弁護士が代わりに交渉を行い、落としどころを調整したうえで、スムーズな解決へと導きます。 弁護士が代理で交渉をしても解決が見込めない場合には、調停や訴訟へと移行します。 調停とは、調停委員が双方の意見を聞きながら解決へ向けた落としどころを探る裁判上の手続きです。訴訟では、最終的に裁判所が決断を下します。 私道の通行権に関するトラブルは、できるだけ避けたいことでしょう。最後に、私道に関する通行権トラブルを防ぐためのポイントを3つ解説します。 私道に関する通行権トラブルを防ぐため、土地を購入する前に土地が面する道路に関する権利関係をよく確認しておきましょう。 特に、一方通行の道路の周囲に数件の家が立ち並ぶ形態や、「ロ」の字型の道路の周囲に家が立ち並ぶ形態などでは、その道路が私道である可能性が高いといえます。 道路に関しては仲介をする不動産業者から説明がある場合が一般的ですが、中には仲介業者が誤解をしているケースなどもあります。そのため、少しでも不安がある場合には、自分で全部事項証明書などの調査をしておくと良いでしょう。 公道である場合や、私道であっても建築基準法上の道路に指定されていれば問題ありません。一方、私道の通行権が私道所有者との契約で定められている場合には非常にリスクが高いため、その土地を購入するかどうかよく検討することをおすすめします。 土地に面する土地が私道である場合には、特に土地を購入する前に近隣住民と挨拶を交わし、顔を合わせておくことをおすすめします。そのうえで、私道の通行権に関するトラブルが近年起きていないかどうか、近隣住民にヒアリングができるとなお良いでしょう。 また、私道の所有者が特定できている場合には、その相手とも挨拶をしておいてください。過去にトラブルがあったとの情報を得た場合や私道の所有者の対応に違和感を持った場合などには、本当にその土地を購入するかどうか、よく検討すべきです。 土地の購入後は、近隣との関係を円満に保ちましょう。私道の通行権に関するトラブルは、近隣トラブルが発端となるケースが少なくないためです。 私道の通行権に関するもののみならず、今後も生活の拠点となる場所で近隣住民とトラブルになってしまえば、そのストレスの大きさははかり知れません。特に、路上駐車や「道路族」と呼ばれる路上で長時間過ごす行為などは、私道の通行権を含めたトラブルの原因となりやすいため、注意が必要です。 道路には、私道と公道が存在します。その道路が私道であるのか公道であるのかは一見しただけでは判断できないことが少なくありませんので、あらかじめ法務局で調査を行っておくと良いでしょう。 そのうえで、家の土地に面した土地が私道である場合には、その私道の通行権の形態を確認しておいてください。建築基準法上の道路に指定がされていれば特に問題はない一方で、所有者との契約で通行権が認められている場合には、後にトラブルへ発展するリスクが残ってしまうためです。 もし私道の通行権に関してトラブルになってしまい、当事者同士での解決が難しい場合には、早期に弁護士へ相談することをおすすめします。 たきざわ法律事務所には私道の通行権など土地に関するトラブル解決に強い弁護士が在籍しております。私道の通行権などでお困りの際には、ぜひたきざわ法律事務所までご相談ください。